Где лучше купить квартиру в хрущевке или новостройке?

«Хрущевки» лучше новостроек?

Темпы ввода нового жилья в современной России достигли показателей времен СССР. Как грибы, повсюду вырастают высотные многоэтажки. И вот уже даже Владимир, в котором 16-этажные дома были штучным экземпляром, сплошь и рядом застраивается домами высотой в 18-19 этажей. В Москве вступила программа реновации, и старые, привычные нам «хрущевки» начинают активно сносить. Взамен жильцы получают новые квартиры в высотных новостройках с лифтами.

«Хрущевки» теряют в цене, а основной их житель — бабушки, которые прожили в этих домах всю свою сложную жизнь. Однако мое глубокое убеждение, что по целому ряду показателей «хрущевки» сегодня недооценены. Об этом и поговорим в статье.

«Хрущевки» можно сделать современным жильем? Можно!

Прежде всего, хочется обратиться к зарубежному опыту, в частности Германии. Проекты реконструкции панельных домов там активно применяются, и старые дома превращаются в новые. При этом радикально не меняется численность населения в районе, не теряются сложившиеся связи, а город сохраняет свою идентичность. Ведь, согласитесь, каждый раз, когда вводится новый высотный ЖК в существующем развитом районе, город, как минимум, теряет свое лицо, а старожилы теряют полюбившийся и обжитой ими район. Вместо того чтобы продвигать интересы застройщиков новых домов, можно, например, переделать «хрущевку» в нечто подобное:

Панельный дом в Германии после реконструкции. Фото: farm6.staticflickr.com

Это намного дешевле, чем сносить и расселять жильцов, уродуя при этом городское пространство. Вы можете самостоятельно найти в Интернете огромное число примеров реконструкции панельных домов в Европе. Эту тему я хочу затронуть только лишь для того, чтобы обозначить неочевидную в нашем обществе позицию – дом возрастом в 50-60 лет необязательно должен выглядеть как устаревшее ветхое жилье, жильцы которого только и мечтают о расселении. При должном уходе дома могут стоять и по 100-150 лет, обеспечивая приемлемое качество проживания. Старые панельные дома, прошедшие реконструкцию в Европе, выглядят намного более современными и уютными, чем то, что строят у нас девелоперы сегодня. В результате апгрейда в них появляется лифт, полноценные лоджии и даже другая перепланировка. Что мешает все это делать у нас? Мы не владеем современными технологиями строительства?

Дома малой и средней этажности – основной тренд развития современного города

Если обратиться к мировой практике, то в целом этажность в районе 3-9 этажей признается намного более благоприятной для людей и города, нежели более высотная. Люди в домах с малой этажностью знакомы друг с другом, имеют постоянный контакт с улицей, такие дома гораздо проще обслуживать, и они обходятся намного дешевле для города. Согласно многочисленным исследованиям в малоэтажных районах ниже даже преступность. Поэтому на Западе давно осознали, что мало- и среднеэтажное строительство намного более современное, нежели строительство высотное.

Так что же это получается – пятиэтажные «хрущевки» более современные по мировым стандартам, чем высотные новостройки? Получается, что так. Как минимум, самим фактом своей этажности.

«Хрущевки» на проспекте Строителей во Владимире. Фото сервиса Яндекс.Карты.

Позаимствую у популярного блогера Ильи Варламова цитату, которую он приводит из книги британца Кристофера Александера «A Pattern Language: Towns, Buildings, Construction», написанной в соавторстве с Сарой Исикава и Мюрреем Сильверстейном и впервые опубликованной в 1977 году:

«Высокие здания не имеют решающих достоинств, за исключением спекулятивных доходов для банков и землевладельцев. Они не дешевле, они не помогают создать общественное, приятное для того, чтобы там находиться, пространство.

Они разрушают лицо города, они разрушают социальную жизнь, они способствуют увеличению преступности, они делают жизнь трудной для детей, они дорогие в обслуживании, они разрушают градостроительное пространство рядом с собой, отнимая у соседей свет и воздух.

Но, кроме всех этих рациональных причин градостроительного и экономического характера, существуют эмпирические данные, доказывающие, что многоэтажки способны вредить здоровью и ощущениям человека. Многоэтажки сводят людей с ума».

Собственно поэтому в Великобритании уже в прошлом столетии стали сносить высотные жилые дома:

Лондон, район Хакни. В процессе реконструкции многоэтажного района три из четырех башен были снесены, поскольку дизайн не отвечал потребностям жителей (цитата с сайта: levittbernstein.co.uk)

Районы с «хрущевками» – развитые районы

К сожалению, современный застройщик фокусируется исключительно на извлечении прибыли. Школы, детские сады, больницы и вся необходимая инфраструктура строится крайне неохотно и очень долго, в то время как в районах с «хрущевками» вся необходимая для жизни инфраструктура уже давно сформирована. Все необходимое для жизни чаще всего находится в шаговой доступности. До недавнего времени, пока во Владимире не стали застраивать исторический центр и участки, прилегающие к кольцевому маршруту, большинство новостроек даже в плане транспортной доступности находились в менее выигрышном положении по сравнению с «хрущевками».

Кроме того, заезжая в «хрущевку», вы в обязательном порядке получите зеленый двор со взрослыми деревьями, в то время как озеленение новостроек оставляет желать лучшего:

Большинство из таких саженцев погибнет, а выжившие вырастут лишь спустя десятилетия. И это еще не самый плохой вариант, во многих строящихся ЖК зелени нет совсем – все закатано в асфальт.

«Хрущевка» – нет проблем с парковкой!

Если у вас нет своего места на подземном паркинге, подъехав к огромной многоэтажке поздно вечером, вы однозначно потратите уйму времени и нервов в попытках найти удобное место, где оставить автомобиль. Вокруг таких домов автомобилями ночью заставлено все!

Совсем другое дело — парковки возле «хрущевок». Ввиду того что в классических хрущевских пятиэтажках чаще всего 40-80 квартир, в которых преимущественно проживают бабушки, не имеющие в собственности автомобиля, найти парковку даже глубокой ночью здесь обычно не составляет большого труда.

Если вы путешествуете и снимаете квартиры посуточно на сервисах типа Airbnb, то могли встречать в отзывах или в описаниях жилья, что благодаря тому, что дом пятиэтажный, с парковками нет проблем. Лично я этим лайфхаком пользуюсь регулярно в путешествиях на автомобиле.

В «хрущевках»… тише!

А вот этот пункт совершенно неочевидный и вы, наверное, уже удивляетесь – да что он такое несет? Уж чего-чего, а слышимость в «хрущевках» давно уже притча во языцех! Тут я вас разочарую: в абсолютном большинстве новостроек звукоизоляция по полу хуже, чем в «хрущевках». И связано это с тем, что напольные покрытия в большинстве ремонтов выполняются с нарушением ГОСТов и СНиПов.

Так, например, СП 51.13330.2011 с названием «Защита от шума» обязывает приводить уровень ударного шума, который проникает из вашей квартиры в квартиру, находящуюся под вами, до уровня максимум 60 дБ. В абсолютном большинстве современных ремонтов в новостройках напольные покрытия укладываются на бетонную стяжку, а иногда даже прямо на плиту. Согласно справочным данным стандартный показатель ударных шумов в таких плитах перекрытия – 80 дБ. И редко кто сегодня из собственников забивает себе голову задачей снижения ударного шума по плитам перекрытия. Это ж не для себя, а для кого-то!

Советские дома же сдавались сразу с полами, поэтому уровень шумов от хождений-ударов доводился до минимально разрешенных норм, чего не скажешь о новостройках. Старые, пускай и скрипучие деревянные полы, покрытые толстым линолеумом, обеспечивают проживающим под вами жильцам гораздо более комфортную жизнь.

Отдельно следует рассказать про плитку на полу. Сегодня это один из наиболее часто используемых материалов напольного покрытия на кухне и в прихожих. Согласно ГОСТ 9561-91 под названием «Плиты перекрытий железобетонные многопустотные для зданий и сооружений» плитка на полу предусматривается только в составе так называемого плавающего пола. Другие твердые покрытия, такие как паркет, ламинат, доска, допускаются также либо в составе «плавающего пола», либо на упругой подложке и без жесткого контакта. Уверяю вас, делая ремонт в новостройках, единицы заморачиваются с плавающими стяжками, грубо нарушая ГОСТ.

Пример пирога плавающего пола, соответствующего ГОСТ. Фото: pol-spec.ru

Любопытно отметить, что советский СНиП 2.03.13-88 предусматривает полы из керамической плитки только в туалете и ванной. Думаю, понятно почему. Кстати говоря, если ваши соседи сверху положили плитку без создания плавающей стяжки, существует судебная практика по принуждению к переделыванию таких полов.

Но самое главное – это соседи. Когда большинство соседей — бабушки (основные жители «хрущевок»), ночами полнейшая тишина обеспечивается даже в выходные и праздники. Новостройки же заселяются более молодой аудиторией, и с творчеством представителей русского рэпа на выходных вы с высокой долей вероятности будете знакомиться регулярно. Когда у ваших соседей мощные сабвуферы, то никакая толщина стен вас не спасет. В «хрущевках» сабвуферы мне не встречались.

Хорошие соседи

Вопреки стереотипам, но соседи в «хрущевках» за редким исключением вполне себе адекватные. Да, там могут быть местные алкоголики, но поверьте, достаточно несколько раз позвонить в полицию, как все проблемы будут тут же решены. Блатных и «крутых со связями» в таких домах давно уже нет. Конечно, я не могу утверждать на все 100%, но, по крайней мере, могу ссылаться на свой опыт.

Пожив и там, и там, я могу однозначно утверждать, бабушки — самые идеальные соседи. Да, они будут комментировать любой ваш выход на улицу или на лестничную площадку, но с ними враг точно не пройдет — бдят всегда!

Да и договориться с ними намного проще, чем с «разогретой» по пятницам молодежью или с тем же дядькой на джипе.

Подвал в придачу

При покупке квартиры в «хрущевке» вам скорее всего в придачу достанется свой собственный сарай в подвале. Мелочь, а приятно. Хотя, если учитывать стоимость квадратного метра даже подсобных помещений в городе, это совсем не мелочь.

Вывод

Что можно сказать, резюмируя. Большинство проблем, свойственных «хрущевкам», имеют на сегодняшний день решения. На Западе пристроить лифт, сделать балкон, разобрать или достроить этаж панельного дома давно является обыденной практикой. Да, к сожалению, в условиях современного российского законодательства и низкого уровня строительного образования выполнить перепланировку в панельной «хрущевке» сегодня практически невозможно, хотя технически эти проблемы решаемые. Достаточно посмотреть на первые этажи, которые во многих «хрущевках» давно коммерческие и перепланированные. Поэтому маленькая кухня и узкий коридор точно не могут быть причиной для того, чтобы списывать это жилье в утиль. Во всяком случае, в теории все проблемы решаемые. На практике мы это видим на Западе. Внешний вид и фасады сегодня вполне себе приводятся в приятный вид, и здесь в пример можно привести «хрущевки» российского Калининграда:

Современные материалы позволяют не только наделить «хрущевки» приятным фасадом, но и также значительно их утеплить, подняв степень энергоэффективности. Коммуникации все меняются, дырки через розетки к соседям заделываются, шумоизолируются, поэтому далеко не факт, что сносить «хрущевки» – это единственный возможный вариант сегодня. А насколько сегодня это морально устаревшее жилье, пусть каждый сам решит для себя. Лично для меня современные высотные новостройки – это призрак прошлого.

Куда выгоднее вложиться: в хрущевку под снос или в новостройку?

Уходящая натура

Тем, кто мечтает приобрести квартиру в хрущевке, чтобы через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, стоит поторопиться: с каждым годом выбор сокращается. Пять лет назад — за год до того, как стало известно о программе реновации, в домах, в итоге попавших в программу, в продаже находилось 3,8 тыс. квартир.

После того как власти анонсировали программу, объем предложения в хрущевках (сейчас они только в очереди на расселение) резко сократился до 2,7 тыс. квартир. На сегодняшний день на выбор — всего 1,1 тыс. квартир. Таким образом, за пять лет предложение в домах под реновацию снизилось в три с половиной раза.

Что можно купить?

Объем предложения в продаже напрямую зависит от предполагаемого срока расселения. Чем ближе новоселье, тем меньше собственников готовы расстаться со своей недвижимостью в хрущевке. Всего 5% квартир продаются в домах, переезд по которым запланирован в течение следующих трех лет (до 2024 года). Средняя стоимость 1 кв. м таких квартир максимальна — на уровне 260 тыс. рублей.

Ждать новоселья более долгий срок готов не каждый собственник: на дома с расселением в 2025–2028 годах приходится примерно треть (31%) общего объема предложения в пятиэтажках под снос. Стоимость таких вариантов чуть ниже — в среднем 244,2 тыс. рублей за «квадрат».

Самый большой объем предложения и одновременно наиболее бюджетные варианты доступны в хрущевках, расселение жителей которых намечено только через 10 лет — в 2029–2032 годах (64% квартир в продаже), со средней ценой «квадрата» 228,2 тыс. рублей.

Распределение объема предложения в продаже в домах под реновацию и средняя цена 1 кв. м

По данным Аналитического центра Циан

Завышенные ожидания продавцов

Приобретение жилья в доме, который будет снесен, — в том числе инвестиционный интерес. В подобную приобретенную квартиру нет смысла вкладывать средства — делать дорогостоящий ремонт, покупать встроенную мебель и пр. Но из-за значительной наценки к стоимости квадратного метра за скорый переезд основная активность инвесторов сосредоточена на жилье в пятиэтажках, которые попадут под снос не в первую волну.

Средняя цена 1 кв. м в хрущевках с расселением до 2024 года выше на 6%, чем в жилье со сносом во вторую волну (2024–2028 годы), и выше на 14%, чем недвижимость третьей волны расселения по программе реновации (после 2029 года).

По подсчетам Циан, только 3% всех просмотров объявлений квартир приходится на хрущевки, которые снесут до 2024 года, при этом в общем объеме предложения они занимают 5%.

Еще примерно четверть (26%) потенциального спроса сосредоточено на квартирах со сроками сноса в 2025–2028 годы (против 31% объема предложения).

Наибольший спрос наблюдается в отношении квартир, которые снесут после 2029 года (71% спроса против 64% предложения). По причине завышенных цен инвестиционный потенциал недвижимости в хрущевках небольшой — намного выгоднее вложиться в новостройку, которая дорожает еще и за счет роста стадии готовности. Завышенные ожидания продавцов уменьшают интерес к жилью по реновации.

Количество сдаваемых в хрущевках квартир тоже сократилось

Продавцы реже выводят в продажу квартиры в хрущевках — логично, многие хотят получить новую квартиру в только что построенном корпусе без доплаты. Одни собственники живут на чемоданах в ожидании новоселья. Другие — сдают квартиры в аренду, чтобы получать хоть какой-то доход, если в квартире никто не живет.

Впрочем, количество доступных квартир в хрущевках в аренду также снижается. Пять лет назад, когда это были еще обычные дома не под снос, в аренду предлагалось порядка 2,8 тыс. квартир — на тот момент средняя ставка аренды составляла 32,3 тыс. рублей.

Сегодня есть выбор из 1,69 тыс. квартир со средней ставкой 35,7 тыс. рублей в месяц. Объем предложения за пять лет сократился более чем в полтора раза, а средняя ставка выросла на 10%.

В отличие от сегмента купли-продажи, на рынке аренды нет никакой четкой дифференциации по ценам в зависимости от года расселения. Минимальная ставка — в хрущевках со сроками сноса во вторую волну.

Распределение объема предложения на рынке аренды в домах под реновацию и средняя ставка аренды

По данным Аналитического центра Циан

Хрущевки vs новостройки по реновации

В Москве построили первый миллион квадратных метров жилья по программе реновации. Циан сравнил характеристики квартир в продаже на вторичном рынке в пятиэтажках под снос и квартир, выданных переехавшим новоселам и уже вышедших в продажу.

Общая площадь больше на 16%

Переезд по программе реновации в среднем дает прибавку к площади на уровне 16%, или 7 кв. м: средняя площадь квартир в пятиэтажках под снос, находящихся в продаже, — всего 42,8 кв. м. В новостройках, в которых собственники получили новые квартиры при расселении, — 49,8 кв. м.

Значительнее других выиграли от прибавки в площади обладатели «двушек» — они получили +15,3 кв. м к площади, или 35%. Если средняя «двушка» в пятиэтажке под снос 44 кв. м, то в новом доме — уже 59,3 кв. м.

Дополнительная площадь, фактически сопоставимая с еще одной комнатой, досталась и собственникам, переехавшим из трехкомнатных квартир (+17,9 кв. м). Меньше всех выиграли обладатели однокомнатных квартир — +7 кв. м, или 22% к прежней площади.

Впрочем, если сравнивать новостройки по реновации с домами, которые реализуют застройщики и продают на коммерческой основе, новое жилье для расселения — весьма скромных размеров и выглядит просторным по сравнению с хрущевками.

Так, средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента трехкомнатных квартир — 85 против 76 кв. м в новостройках по реновации.

Сравнение средних площадей квартир в хрущевках и новых домах по программе реновации

Чем вторичка лучше новостроек

Квартиры на первичном рынке обладают внушительными преимуществами перед вторичкой – такое мнение весьма распространено. Однако по ряду параметров даже неказистые советские «корабли» могут обойти современные монолитные дома.

Мы продолжаем публиковать материалы по мотивам сессий на нашем стенде на 36-й Ярмарке недвижимости. Напомним, что в течение всех трех дней, что проходило мероприятие, эксперты рынка недвижимости делились своим многолетним опытом с гостями нашего «консультационного пункта» и отвечали на их вопросы. Так, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский рассказал о тонкостях вторичного рынка и его достоинствах по сравнению с первичным.

Вторичная, но разная

Прошедшие в марте президентские выборы на петербургский рынок существенного влияния не оказали. Покупатель не проявлял никаких колебаний и резко активизировался после январских праздников. Количество сделок в первом квартале 2018-го выросло примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Впрочем, рационального объяснения этому факту аналитик не дал. По его предположению, россияне по привычке считают, что «завтра может быть хуже», и потому решили не медлить с покупкой.

Прежде всего, существует боязнь роста цен. Но надо заметить, что вторичный рынок не однороден, а разбит на множество сегментов. И в долгосрочной перспективе на объекты невысокого качества цены будут снижаться из-за низкого спроса покупателей. При этом темпы зависят не от локации, а именно от типа здания.

По мнению Дмитрия Щегельского, наименее ликвидными являются хрущевки первых массовых серий – со входом на кухню через комнату и небольшим метражом самой кухни и жилых помещений. При этом хрущевки более поздних серий (построенные после 1965 года) с адекватными планировками, похожими на нынешние «евро», по своим потребительским свойствам – шумо- и теплоизоляции – вполне могут поспорить с рядом современных объектов. И, соответственно, цены на них вряд ли упадут.

Как отметил глава АН «Бенуа», среди клиентов его компании все больше людей, желающих продать квартиру в новостройке-высотке и переехать в обжитой район со старыми домами. Несмотря на то что инфраструктура там тоже не идеальная, тех же мест для парковки рядом с пяти-шестиэтажным домом будет явно больше, чем рядом с 25-этажным.

Пять причин купить вторичку

На преимуществах вторичного жилья стоит остановиться подробнее.

Во-первых, дом на вторичке уже существует, его можно потрогать руками и не опасаться банкротства девелопера или срыва сроков строительства.

Во-вторых, благодаря этому же обстоятельству вы можете заранее обнаружить технические проблемы как дома, так и квартиры, – в отличие от первичного рынка, где картинка в рекламном буклете далеко не всегда соответствует реальному положению вещей.

В-третьих, как известно, дома со временем дают усадку, следовательно, покупка первички таит в себе опасность, что после ремонта у вас переклинит все двери и потрескается плитка на стенах или на полу; вторичка же на 90% убережет вас от этого.

В-четвертых, готовую квартиру можно реализовать в любой момент. Например, вы взяли ипотеку и не смогли расплатиться, – продать ее в этом случае вполне реально. На первичке же это труднее: предложений слишком много, и покупатель, скорее всего, не захочет приобретать непостроенное жилье с обременением (разве что с большой скидкой).

Наконец, в обжитых районах инфраструктура получше – об этом мы уже говорили выше.

2-комн. кв. | 30 м 2 | 3/3 этаж

Лесное пос., д 15

Студия | 23 м 2 | 8/9 этаж

Ломоносов г., Михайловская ул., д 51

2-комн. кв. | 45 м 2 | 3/5 этаж

Заводской пос., д 1

Студия | 22 м 2 | 5/12 этаж

Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6

2-комн. кв. | 31 м 2 | 3/3 этаж

Лесное пос., д 17

2-комн. кв. | 42 м 2 | 1/5 этаж

Кронштадт г., Велещинского ул., д 15

3-комн. кв. | 55 м 2 | 2/2 этаж

Борисова Грива дер., Грибное ул., д 13

1-комн. кв. | 31 м 2 | 1/5 этаж

Гарболово, Северное тер. СНТ, 1-я линия

Студия | 24 м 2 | 4/9 этаж

Ломоносов, Михайловская ул, 51

Студия | 24 м 2 | 5/9 этаж

Ломоносов, Михайловская ул, 51

Студия | 23 м 2 | 14/16 этаж

г. Мурино, Шоссе в Лаврики ул., 64к3

Студия | 23 м 2 | 14/16 этаж

г. Мурино, Шоссе в Лаврики ул., 64к3

Слушатели активно задавали эксперту вопросы. Вот часть из них.

– Вы говорили, что в ряде новостроек плохая техническая составляющая по сравнению с теми же хрущевками. Но в хрущевках, допустим, слышимость тоже находится в плачевном состоянии.

– Мне довелось пожить в «корабле», который вообще считается плохим типом жилья, так вот я могу сказать, что по сравнению с некоторыми новостройками «корабль» с точки зрения шумо- и теплоизоляции – это почти идеал. Почему слышно соседа? Например, мой знакомый, 40 лет проведя в хрущевке, никогда не слышал своих соседей сверху. Однажды соседи решили поменять напольное покрытие и настелили ламинат прямо на бетонный пол. Представляете, какая стала слышимость? Мой знакомый ходил к участковому, приглашал к себе комиссии, но в итоге был вынужден на потолке сделать шумоизоляцию. Первое, из-за чего возникают проблемы, – люди не соблюдают технические правила при проведении ремонта.

– Какие дома на вторичном рынке более надежные, на какие легче получить ипотеку?

– Я считаю, что маркетологи добились своего: многие считают, что советские панельные, блочные дома были построены ровно на 25 лет, потом они должны развалиться. А прошло уже 50-60 лет. Существует наука о сооружении зданий, которая четко декларирует, что средний срок службы панельного дома составляет 150-160 лет, после чего он требует капитального ремонта. А срок службы кирпичного здания – 200 лет. То, что какие-то дома после окончания срока эксплуатации превратились в руины, не связано с их сроком эксплуатации. Они в руины могут превратиться только в том случае, если их неправильно эксплуатировали. Когда 25 лет за домом никто не следит, крыши, стояки не меняет, любой дом, даже новый, через десять лет станет кособоким и непригодным для жилья. Что касается ипотеки, то ее легче получить на дома, которые не попадают под программу реновации. Сложнее – на то, что подвергалось перепланировкам, а они далеко не всегда узаконены. Банки в этом плане строги.

– Работают ли программы расселения коммуналок?

– Безусловно, работают, но там, где это реализуемо. Например, где надо выкупить последнюю комнату у соседа или расселить квартиру небольшой площади. Коммуналку на 17 комнат, которая находится в третьем дворе на Обводном канале, – скорее всего, не расселят никогда. Должен быть интерес инвесторов или самих жильцов таких квартир.

С банком всегда можно договориться

Банки возьмутся за первоначальный взнос

Коммуналки уходят с вторичного рынка

– Часто ли приходится сталкиваться с переделкой коммуналок в квартиры-студии с установкой душа в каждой комнате и так далее?

– Считаю, что массовость таких историй – это миф. Переделать коммунальную квартиру таким образом очень сложно, потому что провести сантехоборудование в каждую комнату невозможно без получения разрешений. А получить такое разрешение невозможно, если квартира находится не на первом этаже. Если она на втором этаже и под вашей комнатой расположено жилое помещение, вам никогда не согласуют перенос «мокрого места» в эту комнату. Теоретически по суду могут выставить объект на торги, если в установленные сроки вы не согласовали сделанные перепланировки или не привели все в изначальный вид.

– Какова цена «входного билета» на вторичном рынке? Можно ли уложиться в 2,5 млн руб.?

– Если мы не берем комнаты, за 2,5 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру в хрущевке в Кировском районе. По сравнению с тем, куда люди готовы ехать в новостройку, это практически центр города. Да, таких объектов немного, они редко появляются, быстро приобретаются. Чаще всего они требуют косметического ремонта, иногда капитального. Я бы рекомендовал покупать без ремонта, потому что, во-первых, вы сможете сделать ремонт по своему вкусу и под свои нужды, а во-вторых, неизвестно, что предыдущий владелец там делал, верно ли смонтировал проводку и так далее.

– Как произвести хорошее впечатление на покупателя при продаже квартиры? Что его оттолкнет?

– Квартира не должна быть грязной. Если у вас десять лет назад была протечка, но не нашлось средств или времени убрать пятна на потолке, покупатель это заметит в первую очередь и может подумать, что протечки случаются регулярно. Надо устранить дефекты, которые бросаются в глаза. Люди обращают внимание на хорошие окна, замененные стояки и батареи отопления. Процесс замены стояков трудоемкий и дорогостоящий, поэтому для потенциального покупателя значительный плюс, что они уже заменены. Плохо, когда у вас под окнами помойка. Обращают внимание на состояние парадной: если там исписаны стены, валяется мусор, дурно пахнет, покупатель может даже не пойти дальше, не станет смотреть квартиру, а сразу уйдет.

Как для себя определить, что лучше купить вторичку или новострой?

Новостройка или вторичка что лучше: очевидные плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья, нормативы по эксплуатации построек. К концу статьи вы уже сами ответите на этот вопрос!

Сегодня у меня замечательное настроение, чего, собственно и вам желаю!)

Да, кстати, мне, как и остальным читателям, интересны обоснованные мысли по поднятой теме, поэтому, если у вас есть свое мнение — не стесняйтесь и высказывайтесь в комментариях к статье.

Новостройка или вторичка что лучше: плюсы и минусы
Какую квартиру лучше купить вторичку или новостройку: вторичный рынок
Рейтинг вторички по прочности постройки
Что надо обязательно знать про вторичное жилье

Новостройка или вторичка что лучше: плюсы и минусы

Очевидные плюсы новостроек:

самый главный плюс квартиры в новостройках — абсолютно все в доме будет новое. Данное преимущество настолько очевидно, что над ним нет смысла спорить
новостройки строят в различных частях города, но чаще всего это новые районы, где вы получите новые дороги, магазины, школы и т.д.
что касается психологических аспектов, то въезжая в квартиру от застройщика, у вас не будет комплекса «новичка», т.к. ваши соседи въезжают одновременно с вами
если у вас достаточно молодая семья, то как правило, купив квартиру в новостройке в новом районе, вы увидите такие же молодые семьи, чьи дети окажутся сверстниками ваших детей

Минусы новостроек:

к сожалению, купив квартиру в новостройке, вы будете ещё какое-то время жить в условиях строящейся улицы. Процесс завершения может подзатянуться на год-два. Фактически вы будете жить рядом с работающей техникой и строительным мусором
зачастую новостройки осваивают новые районы, а это, обычно, какая-нибудь окраина города. Цена новостройки, которая строится в центральном районе Хабаровска довольно высокая
квартиры от застройщиков в новых районах зачастую исключает наличие парков, многолетних деревьев и вообще какой-либо зелени — это сведено к минимуму
купив квартиру в новостройке вы обнаружите, что школы, магазины, парки и прочее, если и строятся, то зачастую какое-то время находятся на стадии строительства
если вы рассчитываете найти работу поблизости к новостройке, то понятно. первое время с этим могут возникнуть проблемы
что касается квартир в новостройке панельных домов то, к примеру, всем известно, что панельные дома в течении 3 лет дают «усадку» и о нормальном ремонте речи быть не может
психологический минус — чаще всего вы не знаете, кто будут ваши соседи, да и вообще первые несколько лет проживания в квартире в новостройке, вероятнее всего, они будут часто меняться, по сравнению с уже сложившимися районами
большая часть покупателей, особенно в зрелом возрасте, предпочитают селиться в очень зеленых местах, устоявшихся районах с развитой инфраструктурой. Зачастую таким покупателям важно знать кто будут их соседи. Очевидно, что такого покупателя вряд ли заинтересует красивый, новый, современный дом при условии, что он стоит на окраине города, даже, если его цена будет той же, что и у дома на вторичном рынке. Они уже определились с вопросом, купить квартиру во вторичном жилье или новостройке, а вы можете присоединиться к ним, если хотите.

Кстати, периодически я делаю обзоры на новостройки Хабаровска. Это не простые и сухие описания новостроек, которые можно встретить на других сайтах. В обзорах я стараюсь взвесить все ЗА и ПРОТИВ покупки квартиры в конкретном доме.

Совет: все, что вам необходимо сделать в этом случае — это расставить приоритеты в выборе купить квартиру во вторичном жилье или новостройке. А ими могут быть: наличие квартиры в новостройке или то, что эту квартиру окружает?

А хотя, что я говорю, ведь есть целая статья, которая содержит 12 советов при покупке новостройки — это руководство к действию.

Какую квартиру лучше купить вторичку или новостройку: вторичный рынок

Покупая себе вторичное жильё в какой-нибудь «хрущевке» 1962-го года, стоит задуматься, а сколько прослужит вам этот дом? Какой дом на вторичном рынке дольше простоит: панельный, кирпичный или блочный, с деревянными или железобетонными перекрытиями?

И если вы соберетесь через некоторое время его продавать, насколько изменится его вероятная цена вторичном рынке со временем? И много ли будет людей, которые на вопрос купить квартиру во вторичном жилье или новостройке, выбрали вторичное жилье.

Тогда по порядку:)

Вторичное жилье имеет свои сроки эксплуатации жилых домов:

Сталинки довоенные (1930-40 г.п.) квартиры вторичного рынка — срок эксплуатации 125 лет, нормативное время сноса 2050-2070;
Сталинки послевоенные (1945-55 г.п.) квартиры вторичного жилья — срок эксплуатации 150 лет, нормативное время сноса 2095-2105;
Хрущевки панельные (1955-60 г.п.) квартиры вторичного рынка — срок эксплуатации 50 лет, нормативное время сноса 2005-2020;
Кирпичные пятиэтажки (1955-70 г.п.) квартиры вторичного жилья — срок эксплуатации 100 лет, нормативное время сноса 2055-2070;
Панельные и блочные 9 — 16 этажки (1965-80 г.п.) квартиры вторичного рынка — срок эксплуатации 100 лет, нормативное время сноса 2055-2080;
Современные кирпичные и монолитные (1980-98 г.п.) квартиры вторичного жилья — срок эксплуатации 125-150 лет, нормативное время сноса 2105-2150;
Современные панельные (1980-98 г.п.) квартиры вторичного рынка — срок эксплуатации 100-120 лет, нормативное время сноса 2070-2105;

После подобный изысканий пора переходить к рейтингу надежности, прочности и долговечности домов. Рейтинг распределился среди основных построек города и представляет собой четыре призовых места!

Снос пятиэтажек

Форум посвящен сносу пятиэтажек «хрущевок» в Москве

Список форумов
Новости
Соц. Сети
- VK
ОФФ. Сайты
- Активный Гражданин
- STROI.MOS
Документы
- График переселения
- Закон № 141-ФЗ
- Методичка по реновации
- Программа реновации
Проверить свой дом
«Снос ТВ»
Игры
Написать администрации